Prognozy demograficzne na 2060 rok rysują ponury obraz dla miast w Polsce, zwłaszcza dla Poznania i Łodzi. Według analizy profesora Piotra Szukalskiego, opartej na danych GUS, tylko Warszawa i Kraków będą miały więcej mieszkańców niż dziś. Pozostałe miasta, w tym Poznań zmierzą się z głęboką depopulacją i starzeniem się społeczeństwa.
Zgodnie z analizą pt. „Demograficzna przyszłość wielkich miast w Polsce” przygotowaną przez demografa z Uniwersytetu Łódzkiego prof. Szukalskiego, jedynie kilka dużych miast w Polsce ma rosnącą liczbę mieszkańców. Są to Warszawa, Kraków, Wrocław, Gdańsk i Rzeszów. To za sprawą głównie migracji zarówno krajowej, jak i zagranicznej. W 2060 r. czołówka ograniczy się tylko do Warszawy i Krakowa. Reszta miast, w tym Poznań, a szczególnie Łódź zmierza ku zapaści demograficznej.
Poznań doświadcza spadku populacji od trzech dekad (1990 r. – 590 tys.). Mimo że w połowie 2023 roku miasto liczyło 540 tysięcy mieszkańców, prognozy na 2060 rok przewidują dalszy spadek, sięgający nawet 76 proc. obecnej populacji. Analiza prof. Szukalskiego pokazuje, że pod koniec obecnej dekady w większości dużych miast w Polsce populacja osób w wieku 60+ będzie większa niż liczba dzieci i nastolatków.
Za około dziesięć lat w Poznaniu ma być poniżej 500 tys. mieszkańców, w 2050 r. 451,5 tys., a w 2060 r. – 416,8 tys. Tego typu depopulacja dotknie też pozostałe miasta wojewódzkie. Pod koniec obecnej dekady w Poznaniu będzie 16 proc. dzieci i nastolatków, a 35,2 proc. osób 60+ (w tym 7,7 proc. 80+). Co dziesiąty mieszkaniec miasta będzie osiemdziesiątce w 2060 roku.
O wpływie wyludniania się miasta rozmawialiśmy z dr hab. Sławomirem Palickim z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu.
Maciej Szymkowiak: Jakie są charakterystyczne obszary w centrum Poznania, o których możemy mówić w kontekście wyludniania się?
Dr hab. Sławomir Palicki: Wyludnianie się centrum Poznania odnosi się głównie do Starego Miasta, czyli starówki. Gdy oddalamy się od tego centralnego obszaru, przechodzimy w obszar zwanym Śródmieściem, który obejmuje tereny wyznaczone w uproszczeniu przez zabudowę kwartałową kamienic, datowaną głównie na okres międzywojenny. Dalej można już mówić o obszarze pośrednim – intensywnej zabudowy w formie blokowisk, a w strefie zewnętrznej dominuje ekstensywna, rozproszona zabudowa jednorodzinna. Ten obszar przechodzi w strefę podmiejską, która znajduje się już poza granicami miasta.
Jakie zatem procesy występują, gdy mówimy o wyludnianiu się obszaru podmiejskiego?
– W obszarze podmiejskim obserwujemy procesy suburbanizacji. To właśnie tutaj koncentruje się zjawisko przeprowadzania się ludności z miasta, które trwa już praktycznie od ćwierćwiecza. Na początku jest to proces zauważalny tylko w warstwie społeczeństwa aspirującego do zamożności. Ludzie, odczuwając w pewnym momencie zmęczenie zbyt intensywnym i hałaśliwym życiem w środowisku miejskim, szukają terenów bardziej otwartych, bardziej zielonych, co prowadzi do bliskich migracji na obszary podmiejskie.
Jak w takim razie zdefiniować aglomerację Poznania i jakie problemy dostrzegamy w kontekście wyludniania się obszaru śródmiejskiego?
– Pojęcie aglomeracji odnosi się do miasta oraz funkcjonalnych terenów, jednostek osadniczych wokół niego. W przypadku Poznania aglomerację zazwyczaj rozumie się jako powiat poznański, który składa się z 17 gmin. Warto zauważyć, że problem wyludniania się centrum oraz części obszaru śródmiejskiego Poznania jest dostrzegany od około 20 lat. Już wtedy zaczęto poważnie mówić o konieczności rewitalizacji centrum i obszarów śródmiejskich Poznania. Jest to problem, który jest w Poznaniu szeroko diagnozowany i dyskutowany – sformalizowane programy rewitalizacji pojawiają się u nas od 2006 roku.
Jakie są skutki wyludniania się centrum miasta dla rynku nieruchomości?
– Wyludnianie się centrum miasta ma wpływ na rynek nieruchomości. Nie jest to zjawisko nienaturalne w kontekście procesów rozwoju lokalnego oraz samego rynku nieruchomości. W okresie dynamicznej ewolucji polskiego społeczeństwa w kierunku współczesnej kultury świata zachodniego, która dotknęła nas po 1990 roku, nie jest zaskakujące, że centrum staje się coraz mniej atrakcyjne do stałego zamieszkania. Staje się ono coraz bardziej „multi-kulti”, budując przestrzenie publiczne wysokiej jakości, które zachęcają coraz bardziej do odwiedzin, spędzania czasu, krótkotrwałego pobytu w centrum, a niekoniecznie do stałego zamieszkiwania. Stąd też gwałtowny rozwój budownictwa nastawionego w tej przestrzeni na najem krótkoterminowy.
Rola centrum dużego miasta też się zmieniała na przestrzeni lat?
– Możemy stwierdzić, że centrum dużego miasta jest miejscem przeznaczonym raczej do odwiedzin, socjalizacji i doświadczania atmosfery dużego miasta, a nie do stałego zamieszkania. Oferowane tam zasoby mieszkaniowe są często skierowane na krótkoterminowe potrzeby, takie jak turystyka czy pobyt biznesowy, tymczasowy. W ostatnich latach obserwujemy nagły rozwój rynku krótkoterminowego najmu mieszkań, co wskazuje na uatrakcyjnianie przestrzeni śródmiejskiej dla tymczasowych mieszkańców.
Gdy mówimy o spadku liczby mieszkańców, to mówimy o skutku. A jakie są tego przyczyny i jak to wpływa na rynek mieszkaniowy?
– Istotną tendencją jest spadek liczby mieszkańców Poznania, który co do zasady obserwujemy od ponad 20 lat. Ten spadek wynika głównie z migracji ludności z miasta na tereny podmiejskie oraz z ujemnego przyrostu naturalnego. Nowe zasoby na rynku nieruchomości powstają z różnych powodów, głównie rynkowych. Istnieje oczywiście zupełnie naturalny popyt mieszkaniowy, stanowiący odzwierciedlenie obiektywnych potrzeb użytkowych ludności. Jednakże, w ostatnich 5-10 latach wrosła skala zainteresowania nabywaniem inwestycyjnym mieszkań. Obserwujemy rosnące zainteresowanie inwestorów, którzy nie potrzebują wcale przysłowiowego dachu nad głową, ale świadomie inwestują w rynek nieruchomości w celu osiągania zysku z wynajmu. W niektórych latach, szczególnie w okresie pandemii i bezpośrednio po niej, nawet ponad 60 proc. transakcji na rynku pierwotnym mieszkań było związanych z tego typu inwestycjami.
Polacy stają się coraz bardziej zamożni, a więc też chętniej kupują mieszkania?
– Takie zjawiska są naturalną konsekwencją generalnego wzrostu dobrobytu, ale także znaczącego rozwarstwienia majątkowego społeczeństwa. Faktem jest, że w ujęciu przeciętnym stajemy się coraz bardziej zamożni. Warto jednak zastanowić się, jakie możliwości i konsekwencje mogą wynikać z tego w dłuższej perspektywie. Zasoby, które obecnie budują deweloperzy, są trwałe i mogą funkcjonować na rynku przez długi czas. Jednocześnie wdrażane są procesy rewitalizacji, które próbują przywrócić generalne zainteresowanie obszarami śródmiejskimi i centrum miasta. Poznań aktywnie wspiera proces odnowy śródmieścia i centrum poprzez uatrakcyjnianie przestrzeni i oferty mieszkaniowej oraz inne udogodnienia, także w istniejącym zasobie czynszowym. Budując nowe zasoby i remontując istniejące, nie zakładamy, że będą one później elementem próżni. Znajdą one swoje miejsce na rynku oraz w sferze społecznego ich wykorzystania, a wysiłki podejmowane przez deweloperów i podmioty publiczne pozwolą zachować żywotność tych obszarów w przyszłości.
Co wpływa na rynek najmu mieszkań w Poznaniu?
– W Poznaniu istnieje bardzo silne otoczenie akademickie, w mieście studiuje ponad 100 000 osób. To głównie grupa młodych ludzi, którzy w znacznej mierze nie zostają uwzględnieni w stałych rejestrach mieszkańców Poznania, co sprawia, że są trudni do uchwycenia w statystykach publicznych. Niemniej jednak są tu obecni i stanowią istotną siłę sprawczą, zwłaszcza w kontekście rynku najmu mieszkań. Oprócz tego istnieje przecież duża grupa uchodźców z Ukrainy oraz imigrantów ekonomicznych z innych krajów, którzy również wpływają na ten rynek.
Nie tylko studenci wpływają na lokalny rynek pracy w Poznaniu.
– Widzimy też rosnące zainteresowanie lokalnym rynkiem pracy w Poznaniu, również ze strony osób spoza Polski. Rynek nieruchomości reaguje dynamicznie i elastycznie. Trzeba pamiętać, że nie potrafi, a wręcz nie może on przez długi czas pozostać w stanie równowagi – raz jest na nim więcej popytu, raz więcej podaży, a to prowadzi do ciągłych zmian.
Jaką w tym wszystkim rolę odgrywają deweloperzy?
– Należy zauważyć, że deweloperzy prowadzą zawiłe analizy rynkowe, a decyzje o swoich inwestycjach podejmują racjonalnie. Ich udział w tworzeniu nowych zasobów na rynku mieszkaniowym dużych i średnich miast jest ogromny. Są oni głównymi kreatorami tego rynku i mają obecnie największy wpływ na jego rozwój. Należy im zaufać w tym sensie, że ich decyzje są zwykle gruntownie przemyślane i oparte na znajomości rynku nieruchomości. Ostatnie trzydzieści pięć lat na wolnym rynku w Polsce przyniosło znaczące zmiany, a odsetek nowych zasobów mieszkaniowych jest coraz większy. To następstwo wyraźnej ewolucji w sferze nieruchomości.
Czytaj też: Poznań się wyludnia. Co to oznacza dla poznaniaków, którzy chcą kupić mieszkanie?
1
