Poznań to szósty w Polsce rynek biurowy. – Wynika to z pewnej historii miasta, w którym zawsze królował biznes lokalny – wyjaśnia Sebastian Bedekier, Partner odpowiedzialny za rozwój firmy Colliers w Poznaniu i Szczecinie. – Korporacje zaczęły pojawiać się w stolicy Wielkopolski później niż np. we Wrocławiu czy Krakowie. Dlatego nasz rynek jest mniejszy niż we wspomnianych miastach.
Pierwsze firmy wprowadziły się do Budynku E Nowego Rynku w lipcu 2023 r. Łącznie Nowy Rynek ma składać się z pięciu biurowców. W ukończonych wcześniej budynkach swoje siedziby mają m.in. Allegro, Franklin Templeton, Rockwool, Żabka czy Arvato.
Realizacja budynku E rozpoczęła się w kwietniu 2021 r. Obiekt ma 15 kondygnacji i blisko 30 tys. m2 powierzchni biurowej. Dla przyszłych pracowników przygotowano 160 miejsc postojowych dla rowerów oraz stacje do ładowania aut elektrycznych. Na tych bardziej zmotoryzowanych czekają 234 miejsca parkingowe. Wszystkie zastosowane w Nowym Rynku E rozwiązania spełniają kryteria najbardziej wymagających certyfikacji: LEED Platinum, WELL Core & Shell, WELL Health & Safety Rating oraz Obiekt bez barier.
Nowy Rynek znajduje się na 3,8 ha terenie tuż przy dworcu Poznań Główny. Położony jest na skrzyżowaniu najważniejszych linii komunikacyjnych, dlatego dzięki połączeniom autobusowym i tramwajowym można dojechać do niego szybko i komfortowo z różnych części miasta.
– W 2022 roku poznański rynek biurowy uplasował się na drugim miejscu wśród rynków regionalnych z najniższymi poziomami pustostanów. W Nowym Rynku pojawili się nowi najemcy reprezentujący między innymi sektor nowoczesnych usług biznesowych oraz IT – mówił w maju 2023 r. Konrad Ziejewski, dyrektor projektu w spółce biurowej Skanska. – Obserwujemy również zmieniające się potrzeby najemców co do samych powierzchni. Przedsiębiorcy chcą pracować w przestrzeniach elastycznych, dostosowanych do ich potrzeb, ale także bezpiecznych, prośrodowiskowych i zrównoważonych, czyli takich, które mają realny wpływ na redukcję emisji CO2 i zużycia zasobów naturalnych – dodał.
Nowy Rynek to nie jedyna inwestycja na rynku nieruchomości komercyjnych. Trwa budowa biurowca AND2, który będzie najwyższym budynkiem w Poznaniu i w Wielkopolsce. Obiekt ma być gotowy w połowie przyszłego roku.
AND 2 zwiększy przestrzeń biurową miasta o kolejne pięć procent. Budynek finalnie osiągnie wysokość 116 metrów. Wieżowiec będzie liczył 25 kondygnacji naziemnych i trzy kondygnacje parkingu podziemnego z 227 miejscami parkingowymi.
W budynku znaleźć mają się: 14 szybkobieżnych wind oraz dwa niezależne źródła energii. Zapewniona będzie możliwość połączenia pięter wewnętrzną klatką schodową oraz aplikacja ułatwiająca komunikację budynku z najemcami. Przewidziano również nowoczesną strefę relaksu, wysokowydajne panele fotowoltaiczne, hulajnogi elektryczne do użytku najemców, a także paczkomat.
Część pracowników została w biurach
Jak wynika z raportu „Regionalne rynki biurowe III kw. 2023”, obecnie na rynku biurowym odnotowano wyraźne spowolnienie działalności deweloperskiej.
„Trwająca przez trzy lata fala pozwoleń na użytkowanie dla nowych projektów dobiegła końca, a cykl koniunkturalny charakteryzuje się obecnie brakiem nowych inwestycji planowanych do uruchomienia w nadchodzącym roku, zarówno w Warszawie, jak i na niektórych rynkach regionalnych. Wynika to w dużej mierze z czynników takich, jak wysoka inflacja oraz rosnące koszty finansowania (m.in. wzrost kosztów materiałów budowlanych, gruntów, mediów i płac)” – czytamy.
Sytuację na rynku biurowym komentuje Sebastian Bedekier, Partner odpowiedzialny za rozwój firmy Colliers w Poznaniu i Szczecinie. – Może nie wszyscy zdają sobie z tego sprawę, ale pandemia zrewolucjonizowała wiele dziedzin życia – mówi. – Zmieniła się też powierzchnia biurowa, biurowce i w ogóle sam styl pracy. Z dnia na dzień przestaliśmy chodzić do biura, a narzędzia, które już znaliśmy – Teams, Zoom – stały się naszą codziennością. Biura zaczęły świecić pustkami, co oczywiście w pierwszym kroku było spowodowane sytuacją pandemiczną. Później stało się to pewnego rodzaju praktyką. Oczywiście w zależności od firmy i jej kultury korporacyjnej – tłumaczy.
Część firm od początku komunikowała swoim pracownikom, że opuszczają biura tylko na chwilę. Z kolei inne uznały pracę zdalną lub hybrydową za dobre rozwiązanie. – W Polsce jest to w miarę zróżnicowane, w zależności od miasta. W Poznaniu raczej widzimy ludzi w biurach, choć nie jest to 100 proc. – informuje Bedekier.
Praca zdalna zmieniła biura
Redefiniowanie modelu pracy i funkcji biurowych jest kluczowym aspektem, który wpłynął na rynek powierzchni biurowych. Wzrost popularności pracy zdalnej i elastycznego czasu pracy sprawił, że wiele firm zaczęło na nowo projektować i aranżować swoje biura, przekształcać je w przestrzenie wspierające pracę hybrydową. Tym samym pracownicy zaczęli oczekiwać bardziej zróżnicowanych przestrzeni, które umożliwiają zarówno pracę w biurze, jak i na odległość lub w trybie hybrydowym.
Przejście części pracowników na system pracy zdalnej lub hybrydowej nie spowodował wstrzymania inwestycji na rynku przestrzeni biurowych. – Te przestrzenie powstają, bo to nie jest tak, że biznes całkowicie przestał chodzić do biura i on nigdy do niego nie wróci. Część firm nawet idąc w model hybrydowy, nie wyobraża sobie porzucenia biur – komentuje Bedekier. – Biurowce przyciągają ludzi do centrów miast i powodują, że inni mogą też zarabiać: usługi, centra handlowe. Biorąc pod uwagę, że do centrum najłatwiej dojechać komunikacją publiczną, to na przykład projekt Nowy Rynek czy Plac Andersa to naprawdę świetne lokalizacje. Uważam, że biurowce w dobrych lokalizacjach zawsze będą wynajmowane – podkreśla.
Zmieniły się za to kryteria, którymi kierują się najemcy. – Dawniej, kiedy firma zatrudniała 100 osób, to decydowała się na wynajęcie 1000-1200 metrów kwadratowych. Przelicznik był między 10 a 12, a nawet 14 m kw. na osobę. Dzisiaj jeśli firma ma 100 pracowników, to wynajmie 600-700 m kw, a nawet 500 m kw. – tłumaczy Bedekier. – Zmienił się sam charakter biur. To już nie jest jedynie open space, gdzie siedzi grupa ludzi i wykonuje określone zadania. Biura zyskały inny format: są miejscem spotkań, rozmów i pracy kreatywnej. Odgrywają też istotną rolę w aspekcie psychologicznym. Musimy pamiętać, że chodzenie do biura to nie jest tylko zwykły akt pracy. To tak naprawdę budowanie naszych relacji społecznych. Jest to ważne zwłaszcza po pandemii, gdzie te relacje zostały zaburzone, a ludzie nie przebywają ze sobą i nie ma między nimi bezpośredniej interakcji – wskazuje.
W przyciągnięciu pracowników do biur swoją rolę mają do odegrania liderzy organizacji. – Niedawno widziałem, że IBM ogłosił, że managerowie muszą zamieszkać blisko biura, a jeśli tego nie zrobią, to mają szukać nowej pracy – opowiada Bedekier. – To bardzo odważna decyzja, która wynikała z tego, że biura były puste, ale przede wszystkim z faktu, że ciężko było zbudować jakąkolwiek więź między ludźmi a pracodawcą. Przychodzili pracownicy, ale nie było ich szefów, czyli managerów wyższego czy niższego szczebla. Trudno budować lojalność pracowników i kulturę korporacyjną, jeśli nie ma tej interakcji. Część firm decyduje się na drastyczne rozwiązania, ale to są te firmy, które widzą, że rynek pracy się zmienia i łatwiej jest pozyskać podobnego pracownika. Wówczas są bardziej stanowczy np. w wymaganiach co do obecności w biurze – dodaje.
Poznań wyjątkiem na mapie
Nie bez znaczenia jest sama specyfika rynku biurowego w Poznaniu. – To szósty w Polsce rynek biurowy – podkreśla specjalista Colliers. – Wynika to z pewnej historii miasta, w którym zawsze królował biznes lokalny. Korporacje zaczęły pojawiać się w stolicy Wielkopolski później niż np. we Wrocławiu czy Krakowie. Dlatego nasz rynek jest mniejszy niż we wspomnianych miastach – wyjaśnia.
W Poznaniu znajdują się główne siedziby firm, które działają krajowo czy międzynarodowo. Mowa m.in. o Żabce, Lidlu, Allegro. – Dzięki temu jesteśmy wyjątkowi na tej mapie, bo przyjęło się, że w miastach poza Warszawą większość najemców to firmy z sektora global business services (GBS), czyli usług dla biznesu – tłumaczy Bedekier. – Wówczas firmy wydzielają któryś z działów i przenoszą go na inny rynek regionalny. Co istotne, wtedy koszt nieruchomości dla tego typu centrów to zazwyczaj drugi koszt po wynagrodzeniach – zaznacza.
Dzisiaj biuro to nie tylko koszty, ale przede wszystkim odpowiedź na wyzwania stojące przed firmami, choćby budowania integracji pracowników. – Biura mają inny, mniejszy metraż. Z drugiej strony zmienia się też ich funkcja. Firmy chcą mieć przyjazną powierzchnię, która nie będzie tylko halą z biurkami. Ma być ona czymś więcej, czymś co będzie przyciągać pracowników – dodaje Bedekier.
Przełomowy rok?
Rośnie zainteresowanie inwestorów nieruchomościami spełniającymi regulacje ESG, które obejmują kwestie związane z ochroną środowiska, odpowiedzialnością społeczną i ładem korporacyjnym. Wpływa to także na zmianę w zakresie zrównoważonego projektowania i budowania, potrzebę wprowadzenia nowych standardów certyfikacyjnych. Obserwujemy to również w Poznaniu.
– Pandemia spowodowała zwolnienie tempa powstawania nowych projektów – zauważa Bedekier. – Z drugiej strony słyszymy o różnych ruchach największych deweloperów, którzy nadal myślą o budowie biurowców. Tak jak już mówiłem, lokalizacja jest bardzo ważna. Oprócz tego istotne dla biurowców, ich właścicieli, najemców i deweloperów jest kwestia ESG. Myślę, że budynki, które będą przyjazne najemcom, będą wpisywały się w politykę ESG i za chwilę będą one wręcz musiały np. kupować zielony prąd – podkreśla.
W Poznaniu zakończyła się budowa kolejnego etapu Nowego Rynku. Trwają również prace przy budowie biurowca AND2. – To nie jest tak, że nic się nie dzieje, choć występuje pewne spowolnienie – tłumaczy Bedekier. – Rynek inwestycyjny, czyli fundusze inwestycyjne kupujące biurowce, kupują nie ściany, ale umowy najmu. Te biurowce muszą być wynajęte. Proces ten stanął w zeszłym roku z różnych powodów. Przede wszystkim przez stopy procentowe. Drugi powód jest taki, że Polska jest postrzegana jako kraj przywojenny. To na pewno ma wpływ na naszą wiarygodność inwestycyjną, czyli ryzyko. Część funduszy się tego boi – zaznacza.
W ocenie Bedekiera 2024 r. może być przełomowy. – Widzimy, że fundusze, które w ubiegłym roku nie kupowały nowych projektów, powoli wracają. Miejmy nadzieję, że ten rok taki będzie i rynek się ruszy. Od tego jak i czy się sprzedają biurowce, zależy wiarygodność danego miasta jako rynku – podkreśla.
Zobacz też: To ostatnie chwile. Rozpoczęła się rozbiórka Galerii Malta
