Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego realizuje największą inwestycję TBS w Polsce i już planuje kolejne osiedla. O budowie 516 mieszkań przy ul. Żelaznej, planach powstania nawet 2 tys. lokali na Naramowicach, rosnącym zainteresowaniu najmem społecznym oraz przyszłości budownictwa czynszowego mówią prezes PTBS Jerzy Stępień i wiceprezes Konrad Gieżek.
Artur Adamczak: Czy społeczny model budownictwa staje się alternatywą dla rynku deweloperskiego?
Jerzy Stępień: Oczywiście. Jest to jeden z instrumentów, który ma kreować i poprawiać sytuację na rynku mieszkaniowym, zwłaszcza w kontekście wieloletniego niedoboru mieszkań w naszym kraju. Oczywiście nie jest tak, że Poznańskie Towarzystwo Budownictwa Społecznego rozwiąże kryzys mieszkaniowy czy wszelkie kwestie związane z niedoborem mieszkań, ale z pewnością idee leżące u źródeł powołania TBS-ów zmierzają do przeciwdziałania tym negatywnym zjawiskom.
Ta formuła w Polsce zrodziła się w latach 90., ponad 30 lat temu. Wówczas środowisko skupione wokół ówczesnej wiceminister budownictwa Ireny Herbst i ministra Andrzeja Bratkowskiego, przy dużym udziale działaczy z Poznania, między innymi Michała Paryska i Wojciecha Gaczka, bardzo aktywnie uczestniczyło w tworzeniu regulacji prawnych umożliwiających rozwój tego typu budownictwa.
Zasadnicza idea TBS-ów jest taka, że nasze mieszkania adresowane są do osób, których z jednej strony nie stać na zakup mieszkania na zasadach rynkowych, ponieważ ich dochody na to nie pozwalają, a z drugiej strony dochody te nie kwalifikują ich do ubiegania się o mieszkania komunalne czy socjalne.
Dlatego przy naborze mieszkańców do oddawanych do użytku lokali jednym z podstawowych kryteriów jest kryterium dochodowe. Przyszły najemca powinien mieścić się w określonych widełkach dochodowych, które decydują o możliwości uzyskania mieszkania.
Odnosząc się do aktualnie prowadzonego naboru, te ramy dochodowe mieszczą się w granicach około 3 290 złotych miesięcznie dla gospodarstwa jednoosobowego jako minimum oraz około 7 800 złotych jako maksimum. Już sama ilustracja tych widełek pokazuje, że osoby o takich dochodach spełniają podstawowe kryteria umożliwiające otrzymanie mieszkania.
Co ważne, zasadą funkcjonowania TBS-ów jest długotrwały najem mieszkań. Oczywiście zdarzają się przypadki, gdy realizujemy budowę mieszkań w formule najmu z dojściem do własności, jednak zarówno w przypadku PTBS, jak i innych TBS-ów w kraju, są to sytuacje incydentalne. Opierają się na określonym modelu finansowania inwestycji. Zasadniczo aktualnie realizowane inwestycje przeznaczone są na długoterminowy najem i to chciałbym szczególnie mocno podkreślić.
A.A: Jak zmieniały się koszty utrzymania zasobów PTBS w ostatnich latach?
J.S.: Koszty te są oczywiście bardzo zróżnicowane, ponieważ przez wszystkie lata budowa zasobów realizowana była w oparciu o różne modele finansowania. Były kredyty preferencyjne, różne formy wsparcia z budżetu państwa, obecnie kierowane głównie za pośrednictwem Banku Gospodarstwa Krajowego.
W związku z tym opłaty i zasady dotyczące czynszu są zróżnicowane w zależności od konkretnego zasobu i programu. Generalną zasadą, wynikającą z ustawy, jest to, że przychody z tytułu czynszów powinny równoważyć koszty. Ustawodawca określa również maksymalny poziom czynszu, którego nie można przekroczyć. Jest to tak zwany wskaźnik odtworzeniowy, ustalany dla każdego województwa.
W przypadku naszego PTBS nigdy nie mieliśmy sytuacji, w której ten wskaźnik zostałby przekroczony.
A.A.: Czynsz w PTBS-ie jest zróżnicowany? Od czego zależy?
Konrad Gieżek.: Czynsze są zróżnicowane w zależności od programu oraz źródeł finansowania danego przedsięwzięcia. Szczególną uwagę poświęcamy budynkom przeznaczonym dla seniorów, gdzie stawka czynszu wynosi obecnie około 15 zł za metr kwadratowy. Zależy nam, aby mieszkania te pozostawały dostępne cenowo, dlatego staramy się ograniczać podwyżki do niezbędnego minimum. W pozostałej części naszego zasobu czynsze kształtują się najczęściej na poziomie od 19 do 23 zł za metr kwadratowy, w programach najmu z dojściem do własności – czynsze są wyższe.
Warto przy tym wyjaśnić, co wpływa na wysokość czynszu. Istotną część stanowią koszty bieżącego utrzymania budynków, na które przekładają się rosnące ceny usług, energii czy materiałów. Drugim ważnym elementem są koszty finansowania inwestycji, w tym spłata zaciągniętych kredytów. Do tego dochodzą środki przeznaczane na remonty i modernizacje oraz koszty zarządzania nieruchomościami.
Naszym celem jest zachowanie równowagi między dostępnością mieszkań dla Poznaniaków a koniecznością zapewnienia środków na ich właściwe utrzymanie i długoletnie funkcjonowanie.
J.S.: Warto dodać, że istnieje instrument w postaci dopłat do czynszu. Budżet państwa przeznacza określone środki na wsparcie naszych najemców. Tak dzieje się na przykład w programie „POZnań – i zamieszkaj”, obejmującym kilkaset mieszkań na Strzeszynie, a także mieszkania budowane przy ulicy Żelaznej.
Dopłaty do czynszu stanowią realną i istotną pomoc dla najemców. Wypłaca je Poznańskie Centrum Świadczeń. Praktycznie każdy najemca, który otrzymuje mieszkanie w ramach tego programu, może skutecznie ubiegać się o takie wsparcie.
Niezależnie od tego Miasto również wspiera najemców na różne sposoby. Przykładem są mieszkania przeznaczone dla seniorów. W takich przypadkach Miasto Poznań pokrywało całość partycypacji, czyli udziału mieszkańca w kosztach budowy. To także bardzo istotna forma pomocy. Staramy się również, aby w tych obiektach stawki czynszu były możliwie jak najmniej dotkliwe dla mieszkańców.
A.A.: Cztery tysiące mieszkań to spory zasób mieszkaniowy. Jakie są dziś największe problemy związane z zarządzaniem takim majątkiem?
K.G.: Największym wyzwaniem są rosnące koszty energii elektrycznej oraz usług. Staramy się temu przeciwdziałać. Przeprowadziliśmy między innymi audyt energetyczny, aby odpowiednio dostosować moce zamówieniowe dla budynków i zoptymalizować taryfy energii elektrycznej. Tam, gdzie jest to możliwe, szukamy oszczędności i optymalizujemy koszty.
Innym wyzwaniem są remonty i modernizacje budynków. Często mamy problem z pozyskaniem wykonawców. Zdarza się, że ogłaszamy przetargi i nie otrzymujemy żadnych ofert. To znacząco wydłuża proces poprawy stanu technicznego budynków, ich estetyki oraz jakości utrzymania nieruchomości.
A.A.: Ruszyła budowa 516 mieszkań przy ul. Żelaznej. Co dla PTBS oznacza ta inwestycja?
J.S.: To największa jednorazowa inwestycja w historii PTBS, a jednocześnie obecnie największa tego typu inwestycja TBS-owska realizowana w Polsce. Przy ul. Żelaznej powstanie 12 budynków i 516 mieszkań wraz z parkingami naziemnymi.
Cykl realizacji został określony na 24 miesiące. Od września, kiedy przekazaliśmy plac budowy wykonawcy, do września 2028 roku. To ambitny harmonogram, jednak firma Erbud bardzo sprawnie rozpoczęła realizację przedsięwzięcia. Na razie wszystko przebiega zgodnie z planem. Oczywiście wiele zależy od warunków zimowych, które mogą wpłynąć na tempo prac, ale będziemy robić wszystko, aby dotrzymać harmonogramu.
A.A.: Budowa osiedla przy ul. Żelaznej ma kosztować ponad 200 mln zł. Jak udało się sfinansować tę inwestycję?
J.S.: 45 proc. kosztów inwestycji pokrywa Fundusz Dopłat. To bezzwrotne wsparcie z budżetu państwa, które znacząco obniża koszty przedsięwzięcia.
Dodatkowo jesteśmy na ostatnim etapie finalizacji umowy na preferencyjny kredyt SBC, czyli Społeczne Budownictwo Czynszowe, udzielany przez Bank Gospodarstwa Krajowego. Jego zaletą jest stałe oprocentowanie na poziomie 2 proc. przez pięć lat oraz bardzo długi okres spłaty.
Jeżeli połączymy te dwa instrumenty wsparcia z partycypacją przyszłych najemców oraz wkładem własnym PTBS, otrzymujemy pełny montaż finansowy inwestycji wartej ponad 200 mln zł.
A.A.: Czym będzie wyróżniać się osiedle przy ul. Żelaznej?
K.G.: Nie będą to typowe budynki TBS, do jakich jesteśmy przyzwyczajeni. Projekt powstał w wyniku konkursu architektonicznego, który wygrała renomowana pracownia projektowa.
Na budynkach znajdą się panele fotowoltaiczne. Zależy nam, aby były one jak najbardziej energooszczędne i ekonomiczne w użytkowaniu. Dwa główne filary tego projektu to ekologia i efektywność energetyczna.
A.A.: W jaki sposób zachęcić przyszłych najemców do wyboru mieszkań TBS?
J.S.: Przede wszystkim koszty uzyskania mieszkania w TBS są niższe niż w przypadku zakupu lokalu od dewelopera. W Polsce przez wiele lat dominowało przekonanie, że mieszkanie powinno być własnością. Obserwujemy jednak zmianę tego podejścia.
Analizy rynku mieszkaniowego pokazują, że coraz więcej osób, szczególnie młodych, akceptuje model najmu instytucjonalnego. Jest to związane między innymi z większą mobilnością zawodową i życiową.
Dowodem zainteresowania są wyniki naboru do inwestycji przy ul. Żelaznej. Rozpoczął się on 19 października, a na dzień naszej rozmowy, czyli 3 listopada, wpłynęło już 780 wniosków. Dodatkowo mamy ponad 100 wniosków od osób, które wcześniej nie otrzymały mieszkania na Strzeszynie w programie „POZnań – i zamieszkaj”.
Łącznie zbliżamy się więc do tysiąca zgłoszeń. Oczywiście nie wszystkie osoby spełnią wymagania, część może się wycofać, jednak biorąc pod uwagę krótki czas trwania naboru, jest to imponujący wynik. Pokazuje on, jak duże jest zapotrzebowanie na mieszkania w tym segmencie rynku.
A.A.: PTBS rozstrzygnął również konkurs urbanistyczno-architektoniczny dotyczący zabudowy przy ul. Bielicowej na Naramowicach. Jakie są plany związane z tym terenem?
K.G.: Naramowice stanowią dla nas bardzo ważny kierunek dalszego rozwoju. Przy stabilnym finansowaniu rządowym możemy rozwijać się dalej i wykorzystać potencjał kolejnych pól inwestycyjnych.
Skutecznie sięgamy po dostępne rządowe środki finansowe przeznaczone na budownictwo społeczne. Liczymy, że na terenach przy ul. Bielicowej docelowo powstanie około 2 tysięcy mieszkań.
J.S.: W pierwszym etapie planujemy budowę około 260 mieszkań. Prace są już bardzo zaawansowane. Finalizujemy umowę z wykonawcą projektu budowlanego. Chcemy jak najszybciej uzyskać pozwolenie na budowę i rozpocząć realizację pierwszego etapu mniej więcej za dwa lata.
Pozostałe etapy będą realizowane sukcesywnie, ze względu na skalę przedsięwzięcia oraz konieczność budowy całego układu komunikacyjnego i infrastruktury. Wymaga to ścisłej współpracy z miejskimi jednostkami oraz zabezpieczenia środków po stronie miasta.
Szacujemy, że poza pierwszym etapem możliwe będzie wybudowanie jeszcze około 1800 mieszkań. Wystąpiliśmy już do Miejskiej Pracowni Urbanistycznej o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, aby zoptymalizować przedsięwzięcie zarówno pod względem kosztów inwestycji, jak i przyszłych kosztów ponoszonych przez najemców. Chodzi przede wszystkim o kwestie norm parkingowych, choć nie tylko.
Mamy nadzieję na sprawne procedowanie zmian. Równolegle prowadzone są wszystkie niezbędne prace koncepcyjne, przygotowawcze i uzgodnieniowe. To proces bardzo złożony i czasochłonny.
A.A.: Jak będzie wyglądał PTBS za 10 lat?
K.G.: Jeżeli utrzymane zostanie finansowanie TBS-ów na poziomie rządowym, znajdziemy się w zupełnie innym miejscu niż dziś. Nasza oferta będzie znacznie szersza i jeszcze lepiej dopasowana do potrzeb Poznaniaków.
Widzimy, że zapotrzebowanie na mieszkania na długoterminowy najem stale rośnie. Ta forma jest atrakcyjna dla młodych ludzi, którzy nie planują swojego życia z trzydziestoletnim wyprzedzeniem. Dziś mieszkają i pracują w Poznaniu, a jutro mogą mieszkać i pracować w innym europejskim mieście.
Jednocześnie do Poznania przyjeżdża wiele osób na studia i zostaje tutaj po ich ukończeniu. Dostępne mieszkania to także ważne narzędzie przeciwdziałania skutkom niżu demograficznego i przyciągania nowych mieszkańców do miasta.
Zapotrzebowanie jest ogromne. Jeżeli utrzyma się obecna dynamika rozwoju i dostępność środków finansowych, to myślę, że w ciągu najbliższych 10 lat nasza oferta mieszkaniowa może się nawet podwoić.
czytaj także: Poznań wśród najlepszych miast do życia
