Choć Poznaniowi pod względem nowopowstających biurowców daleko do Warszawy, to jednak w stolicy Wielkopolski realizowanych jest kilka znaczących inwestycji. Czy nowe biurowce mają szansę znaleźć najemców? Jak dużo pustostanów ma Poznań względem innych dużych miast? O to pytam Roberta Pastuszkę z firmy Avison Young. To międzynarodowa firma doradcza działająca na rynku nieruchomości.
Marek Jerzak: W Poznaniu kończy się budowa biurowca Industrial na Ratajach, Skanska stawia swój na Nowym Rynku, zatrzymała się natomiast budowa wieżowca AND2. Czy poznański rynek powierzchni biurowych odnotowuje stagnację? Czy pojawiają się na nim nowi najemcy, czy raczej dotychczasowi decydują się na relokację, ewentualnie przedłużenie umów?
Robert Pastuszka, Director Office Agency w Avison Young: Mając na uwadze wielkość rynku w Poznaniu oraz porównując go do innych miast regionalnych, przynajmniej na dziś sytuacja Poznania wydaje się stabilna. Biorąc pod uwagę wskazane realizacje, w najbliższym czasie Poznań zyska stosunkowo duży zastrzyk nowoczesnej powierzchni biurowej, który obecnie dla wielu najemców jest głównym czynnikiem decydującym o zmianie.
M.J.: W Warszawie mamy już do czynienia z wyburzaniem starszych biurowców, które nie odpowiadają współczesnym wymaganiom i są opuszczane przez dotychczasowych najemców. Czy i na rynkach regionalnych, w tym w Poznaniu widać tendencję, by najemcy zamieniali starszą powierzchnię na nowszą? Jaki los czeka starsze biurowce? Czy są już takie w Poznaniu?
R.P.: Trend ten widoczny jest w całej Polsce, niemniej rozciąga się szeroko na paletę przestarzałych technologicznie, funkcjonalnie lub zdezaktualizowanych lokalizacyjnie budynków. Pewną specyfiką Warszawy jest oczywiście duży odsetek ponad 20-letnich biurowców w całych zasobach, dlatego ten efekt jest najbardziej widoczny. W Poznaniu ten odsetek jest zdecydowanie mniejszy i przynajmniej na razie najbardziej spektakularną transformacją terenu było wyburzenie CH Malta. Jeśli chodzi o budynki biurowe, efekt ten widać bardziej w transformacji projektów, jak np. w przypadku inwestycji przy ul. Zielonej 3, gdzie planowany przed pandemią biurowiec zostanie zastąpiony przez budynek o innej funkcji.
M.J.: We Wrocławiu budynek Quorum, który miał być biurowcem, ostatecznie stanie się apartamentowcem. Czy świadczy to o zastoju i spadającym popycie na powierzchnię biurową? Czy podobny los może spotkać poznański AND2, którego budowa nie posuwa się do przodu?
R.P.: Szczególnie rynki regionalne, które dotychczas chętnie były wybierane przez firmy z sektora SSC/BPO, już odczuwają efekt redukcji zapotrzebowania wynikający zarówno z procesów automatyzacji i wdrażania AI, jak również z przesuwaniem działalności do obszarów o niższych kosztach pracy. Jak na ten moment Poznań z pustostanami na poziomie 11,5 proc. pozostaje na stabilnym poziomie, natomiast w odniesieniu do AND2 wydaje się, że decyzja leży po stronie inwestora i jego determinacji do zakończenia budowy. Patrząc na potrzeby firm, widać trend przesuwania się do lepiej położonych, nowoczesnych budynków w centrach miast i tutaj AND2 ma swoje atuty. Gdybyśmy rozmawiali o Warszawie, konwersja na inne funkcje, szczególnie apartamentowe, wydawałaby się kusząca przy korzystnych zapisach planistycznych, natomiast nie jestem przekonany, czy poza Warszawą i Trójmiastem istnieje wystarczający popyt na nieruchomości w cenach, jakie byłyby interesujące z punktu widzenia inwestora.
M.J.: Jak wygląda Poznań na tle innych miast, jeśli chodzi o procent pustostanów? Czy ten odsetek rośnie?
R.P.: 11,5 proc. pustostanów sytuuje Poznań w korzystniejszej części rynków regionalnych, gdzie miasta z największymi wakatami oscylują w granicach 20 proc. i więcej. W perspektywie najbliższego roku czy dwóch lat odsetek ten ma szansę wzrosnąć z uwagi na oddanie do użytku zarówno Industriala, jak i kolejnej fazy Nowego Rynku.
M.J.: Czy wśród nowych najemców górują firmy wchodzące dopiero na polski rynek, czy też są to np. firmy, które do tej pory miały swoje biura pod np. Poznaniem, a teraz poszukują bardziej dogodnej lokalizacji?
R.P.: Widocznym trendem jest przesuwanie się firm z obrzeżnych lokalizacji do centrum i ze starszych budynków do nowszych. Obecnie przy podejmowaniu decyzji widać tendencję pozwalającą wybierać nawet droższe biura w zamian za wyższy standard samej powierzchni, ale również wyższy komfort dla pracowników wynikający z bardziej rozbudowanej infrastruktury czy też oferty usług, która z reguły jest bogatsza bliżej centrum.
M.J.: Jakie firmy są teraz największymi graczami na rynku biurowym? Czy należy spodziewać się ich ekspansji na rynkach regionalnych, w tym w Poznaniu?
R.P.: Poznań może stać się ciekawą alternatywą dla firm posiadających już kilka lokalizacji i rozważających dalszy rozwój działalności w Polsce. Trudno wskazać konkretne podmioty, niemniej długoterminowo firmy z obszaru Cybersecurity oraz AI mogą zapewnić oczekiwany popyt na nowoczesne przestrzenie biurowe.
