Poznań od lat przyciąga uwagę ze względu na swoje procesy urbanizacyjne. Danych Głównego Urzędu Statystycznego nie da się zlekceważyć – wyludnienie miasta stanowi wyraźny sygnał zmian. Od 1990 roku liczba mieszkańców systematycznie spada, zjawisko towarzyszy procesom suburbanizacji oraz zmianom społeczno-gospodarczym. Ale jak te trendy wpływają na rynek mieszkaniowy? Jakie wyzwania stawiają przed poznaniakami? I jak w ogóle precyzyjnie określić liczbę ludności w mieście? Rozmawiamy o tych kwestiach z ekspertem z Uniwersytetu Ekonomicznego w Poznaniu, prof. dr hab. Waldemarem Budnerem.
Dane Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że Poznań się wyludnia. Skąd ten proces?
Poznań stanowi prawie podręcznikowy przykład procesów urbanizacyjnych dużych miast, które najpierw zmierzają w stronę koncentracji, a potem dekoncentracji ludności. Przejawia się to szczególnie w zjawisku suburbanizacji, wyrażającym się w przemieszczaniu ludności, ale i funkcji gospodarczych na obszary wokół miasta. Takie tendencje wyludniania się są obserwowane również w Poznaniu od roku 1990. Wówczas liczba mieszkańców miasta w granicach administracyjnych osiągnęła swoje maksimum i zaczęła systematycznie spadać z ponad 590 000 do obecnych oficjalnych 540 000. Główną przyczyną tego wyludniania są właśnie migracje z miasta (związane z suburbanizacją Poznania), wywołane zmianami społeczno-gospodarczymi, które umożliwiły poznaniakom wyjazd z miasta w poszukiwaniu własnego mieszkania i lepszych warunków życia na obszarach ościennych.
Przez wiele lat to właśnie wysokie ceny mieszkań w Poznaniu, skłoniły ludzi do szukania alternatywnych lokalizacji na przedmieściach, gdzie mogli znaleźć albo wybudować dom z gruntem w cenie podobnej do mieszkania w Poznaniu. Ponadto, narzekania na słabą komunikację w mieście dodatkowo wzmacniały chęć „ucieczki” na przedmieścia, gdzie jakość życia była wyższa. Co więcej, istotną rolę w tych ruchach odegrał kryzys śródmieścia, który był dodatkowym czynnikiem skłaniającym do „ucieczki” z obszarów centralnych. Kryzys demograficzny Poznania pogłębia częściowo również w ostatnich latach ujemny przyrost naturalny.
Jak wyglądała sytuacja na rynku mieszkaniowym w Polsce do pandemii i po niej?
Lata do 2020 r. charakteryzowały się w Polsce wysoką dynamiką wzrostu gospodarczego, który zahamowała pandemia COVID-19, a następnie wojna na Ukrainie. Mimo tej trudnej sytuacji, kolejne lata były czasem wysokiej dynamiki budownictwa mieszkaniowego (podaży mieszkań), pomimo rosnących cen energii, kosztów pracy oraz materiałów budowlanych związanych ograniczeniami w ich dostępności. W konsekwencji spowodowały one jednak wyhamowanie aktywności na rynku nieruchomości, po rekordowym 2022 r. (238,5 tysiąca wybudowanych mieszkań).
Trudną sytuację związaną z rosnącymi cenami mieszkań rekompensował rządowy program pn. „Bezpieczny kredyt 2%”, który znacząco pobudzał popyt. Obecnie, mimo zakończenia tego programu, rząd zapowiada wprowadzenie nowego programu („Mieszkanie na Start”), który nadal będzie stymulować popyt. Jeśli zainteresowanie mieszkaniami będzie rosło nadal, to ceny dostępnych nieruchomości będą rosły razem z nim. Taką sytuację można już niestety zaobserwować. Z perspektywy państwa, rosnąca liczba mieszkań oddawanych do użytku, to pozytywny sygnał generujący zyski w ramach jednej z najbardziej strategicznych gałęzi gospodarki. Ta z kolei przekłada się na liczbę miejsc pracy w budownictwie i w sektorach pokrewnych.
Jakie są aktualne tendencje na rynku mieszkaniowym w Poznaniu?
W Poznaniu sytuacja jest dość szczególna. Zaobserwowano wyraźne spowolnienie w budownictwie mieszkaniowym (zarówno jednorodzinnym, jak i wielorodzinnym) utrzymujące się już od 2 lat, tj. od 2022 roku. Ta sytuacja to efekt nie tylko wzrostu cen energii i materiałów budowlanych, ale przede wszystkim systematycznego spadku dostępności atrakcyjnych terenów pod budownictwo mieszkaniowe. Skutkiem tego, ceny mieszkań rosną nadal, głównie z powodu wysokiego popytu, na który różnie odpowiada podaż budownictwa. Aktualnie, cena za metr kwadratowy mieszkania oscyluje w okolicach 10 000 złotych, co już stanowi kilkuprocentowy wzrost w porównaniu z końcem ubiegłego roku. Należy się spodziewać, że uruchomienie nowego programu mieszkaniowego, może stać się impulsem dalszego wzrostu cen.
Co to oznacza dla poznaniaków?
To oznacza, że szczególnie zamożniejsza część mieszkańców Poznania, i prawdopodobnie nie tylko tego miasta, będzie inwestować w nieruchomości jako formę zabezpieczenia kapitału, lokując swoje środki w mieszkania jako pewnego rodzaju długoterminowej lokaty, na której nie powinno się stracić. Pewna część mieszkańców może również próbować nabyć mieszkanie na własne potrzeby na rynku pierwotnym, korzystając z rządowych programów kredytowych, które częściowo finansują zakup. Niektórzy kupują mieszkania z zamiarem wynajmu, czy to dla studentów, czy dla przybyszów z Ukrainy, których jest wielu w aglomeracji poznańskiej, lub dla innych grup potrzebujących zakwaterowania. Ruch na rynku nieruchomości mieszkaniowych w Poznaniu jest mimo wszystko dynamiczny, co znajduje swoje odbicie w wysokich cenach.
Jakie są trudności z określeniem realnej liczby ludności w Poznaniu?
W Polsce obowiązuje nadal obowiązek meldunkowy. Jest jednak część osób, która jest gdzie indziej zameldowana, a gdzie indziej mieszka. To powoduje, że dane o stanie ludności są nie do końca miarodajne. Należy też pamiętać, że nie obejmują one osób przebywających czasowo, np. Ukraińców, studentów, czy innych grup spoza Poznania. Dlatego też rzeczywista liczba mieszkańców jest najprawdopodobniej znacznie wyższa od oficjalnych statystyk. Istnieją metody, takie jak analiza zeznań podatkowych lub ruchu komórkowego, które mogłyby pomóc w ustaleniu rzeczywistej liczby mieszkańców, ale żadna z nich nie jest idealna. W efekcie jednoznaczna ocena liczby mieszkańców danego miasta ma charakter przybliżonego szacunku.
Czytaj też: Ceny nieruchomości w Poznaniu. W grudniu była stabilizacja ceny, w styczniu znowu w górę
